Tag Archives: woning verhuren

Duizenden middeldure huurwoningen

In mijn blog van 30 november j.l. schreef ik dat Amsterdam 250 middeldure woningen er bij gaat bouwen, maar dat dit een druppel op een gloeiende plaat is. Minister Blok gaat nu duizenden woningen beschikbaar stellen met een maximale huur van €800 à €900. Het werd tijd, want de Nederlandse particuliere huursector bestaat voor 9% uit particuliere verhuur en 31% uit sociale verhuur. Het aantal koopwoningen is 60%.

huur:koop EU

In 2012 waren er 1,6 miljoen middeninkomens en slechts 439.000 huurwoningen voor dit segment (bron Amsterdam School of Real Estate). Als 60% van die middeninkomens een koophuis heeft, is er dus een behoefte aan 640.000 huurwoningen. Stel dat de helft van die middeninkomens 1 inkomen hebben, dan is een tekort van ruim 100.000 woningen. Er is vooral een tekort in de grote steden en in de provincies Noord Brabant en Gelderland.

In Amsterdam zijn de cijfers nog dramatischer, zoals ik al berekende in mijn blog van 30 november:

  • In 2014 bestond de totale woningvoorraad van Amsterdam uit 398.565 woningen:
    • 113.694 koopwoningen
    • 181.882 sociale huurwoningen
    • 102.989 woningen voor de geliberaliseerde huur
  • Men schat het aantal scheefwoners in Amsterdam op ongeveer 30%, dat is dus 54.000 woningen
  • 1000 woningen is 1% van de geliberaliseerde woningvoorraad
  • In 2015 zijn er 56.000 mensen met een inkomen tussen de €34.000 en €48.000, de inkomensgroep voor deze middenwoningen (bijv. politieagenten, leraren en verplegers).
  • In 2020 verwacht men dat de woningvoorraad 411.022 woningen zal zijn, een toename van 12.457 woningen. Tweehonderdvijftig woningen is 2% van de totale toename.

Het is dus logisch dat iemand die een sociale huurwoning heeft, deze niet opgeeft, omdat hij dan een huurverdubbeling voor zijn kiezen krijgt. Het FD meldt nu dat er veel institutionele beleggers, pensioenfondsen en verzekeraars zijn die miljarden willen investeren in huurwoningen, maar dat de voorkeur van gemeenten uitgaat naar uitgave van grond voor duurdere woningen. Blok zou investeerders willen verleiden om huizen te bouwen door het huurpuntensysteem aan te pakken. De veranderingen gaan vooralsnog alleen plaatsvinden in de regio’s Utrecht en Groot-Amsterdam. Echter, hij zal ook de gemeenten moeten overtuigen dat zij voor de middeninkomens veel meer woningen moeten bouwen.

Huurprijzen enorm gestegen

De huurprijzen zijn in het laatste kwartaal van 2015 met zo’n 5,2 % gestegen naar een gemiddelde huurprijs van €13,14 ten opzichte van 2014. Vooral in de Randstad is de stijging enorm, zonder Noord Holland, Zuid Holland en Utrecht zou de gemiddelde huurprijs op €9,58 uitkomen.

Huurprijzen in de zes grootste steden
Met uitzondering van Eindhoven stegen in de zes grootste steden van Nederland de huurprijzen in het vierde kwartaal van 2015 ten opzichte van het hetzelfde kwartaal het jaar ervoor. Amsterdam was koploper waar de huurprijs in een jaar tijd steeg met 10,4%. Den Haag + 6%, Utrecht + 5,6%, Tilburg + 1,2%, Rotterdam + 0,6% en Eindhoven – 4,2%.De huurprijzen in Amsterdam liggen gemiddeld 50% hoger dan de huurprijzen in de vijf andere grote steden. Niet eerder was de huurprijs in Amsterdam zo hoog (bron Pararius klik hier voor het hele artikel).

De woningvoorraad van Amsterdam bestaat slechts uit 32% koopwoningen, dit ten opzichte van een landelijke gemiddelde van 58%. Er is vooral ook een groot te kort aan huurwoningen in het middensegment. Door die schaarste zijn de hypotheken in Amsterdam veel hoger dan elders, waardoor een particuliere verhuurder kan zich geen dubbele lasten permitteren en is dus bij verhuur genoodzaakt een huur te vragen die zijn hypotheek dekt. Een particuliere verhuurder zal niet gauw overgaan tot verhuur als hij tijdelijk elders moet wonen, vanwege de huurbescherming. Hij heeft een (terechte) angst dat een huurder de woning niet zal verlaten als de verhuurder er weer wil terugkeren. Minister Blok is wel bezig met nieuwe vormen van tijdelijke verhuur, maar het adagium van dit kabinet dat de huurder moet worden beschermd zal de boventoon blijven voeren, terwijl de particuliere verhuurder echt geen professionele huisjesmelker is. Wanneer het kabinet de huurovereenkomsten vriendelijker zouden maken voor particuliere verhuurders, zal die de druk op de markt wat verminderen als zij meer woningen gaan verhuren. Voor Amsterdam zal dit betekenen dat er ook minder behoefte is om via Airbnb te verhuren.

Eén en ander heeft ook invloed op de hoogte van de courtage, want met stijging van de huurprijs, stijgt de hoogte van de courtage ook. Daarom is zelf verhuren een goed alternatief, want dan betaalt een verhuurder aanzienlijk minder voor verhuur van zijn woning.