Tag Archives: vergunning

Verhuurders overvallen door gemeente

Gemeente gedraagt zich super onbehoorlijk

De kranten staan vol met berichten over woningverhuurders die de Amsterdamse regels voor verhuur overtreden. Het VVD Tweede Kamerlid Wybren van Haga, maar ook Prins Bernhard worden publiekelijk ter verantwoording geroepen. Waarom? Zij zouden zonder vergunning te veel huurders in hun panden laten wonen. Van Haga heeft zijn partij beloofd dat er snel verbetering komt. Dat is noodzakelijk, want ’een Kamerlid moet het goede voorbeeld geven’, zo vindt de partij. Dat mogen wij inderdaad verwachten van een volksvertegenwoordiger. Wij mogen echter ook verwachten dat de (gemeentelijke) overheid partijen tijdig informeert als er regels veranderen. Een fatsoenlijk beleid houdt in dat de gemeente betrokkenen bovendien een redelijke termijn geeft om aan die aangepaste regels te kunnen voldoen. Dat is tot veler verbazing in dit geval totaal niet gebeurd. En dat is op z’n zachts gezegd behoorlijk onbehoorlijk bestuur van de gemeente.

Wat is er aan de hand?

Vanaf begin 2017 zijn de eisen aan woningdelen in Amsterdam veranderd. In huurhuizen waar drie of meer mensen wonen die geen gezin vormen, wordt de verhuur als losse kamerverhuur gezien door de gemeente. Daar is een speciale vergunning voor nodig en daarbij horen ook extra eisen aan de woning. Er moet een gemeenschappelijke verblijfsruimte zijn en er moet extra isolatie zijn aangebracht. Met de vergunning die behoorlijk kostbaar is (€533,-) wordt de woning aan de woningvoorraad onttrokken.

Iedereen was erg blij met de nieuwe regels voor woningdelen in 2014, want dat gaf de pas afgestudeerden de gelegenheid om betaalbaar in Amsterdam te blijven wonen. Deze woongroepen moesten bij de gemeente worden aangemeld , maar dat is in veel gevallen niet gebeurd. De huren zijn de afgelopen jaren, ook tijdens de crisis, alleen maar blijven stijgen, niet in de laatste plaats doordat er veel te weinig is gebouwd voor de middeninkomens en starters. In Amsterdam is bijna 40% een 1-persoonshuishouden en alleen al daarom zou je verwachten dat de gemeente ook blij zou zijn met dit beleid, zo niet wethouder van Wonen, Laurens Ivens (SP).

Dief in de nacht

De wethouder heeft als een dief in de nacht geopereerd door het besluit tot wijziging voor woningdelen abrupt in te voeren, want dit besluit is pas op 22 december 2016 genomen!!!!  Alleen in die korte week gold een overgangsperiode en konden  woongroepen nog worden aangemeld. Wat te denken geeft is dat vanaf 29 december 2016 het meldingsformulier voor een woongroep van de website van de gemeente was verdwenen…….. Daarna konden groepen niet meer worden aangemeld en moet bij samenwonen met 3 of meer personen een vergunning voor kamergewijze verhuur worden aangevraagd. De gemeente geeft die vergunning alleen onder strikte voorwaarden af, zo mag er maar één woongroep per heel pand zijn en een beperkt aantal in een wijk. Je kunt je voorstellen dat er in de populaire wijken zoals de Pijp en Oud-West geen vergunningen worden afgegeven, omdat er al veel woongroepen zijn.

Handhaven

Per 1 januari (van het bijna afgelopen jaar) is Ivens begonnen met handhaven en deelt hij hoge boetes uit, terwijl de verhuurders nog van niets wisten. Een zorgvuldige publicatie of minsten een brief naar alle verhuurders waarin de plannen worden uitgelegd vóórdat het besluit wordt genomen en meteen binnen één week toegepast is toch wat je van de door jouw gekozen (nette en zorgvuldige) overheid mag verwachten?. Ja, je moet je aan de regels houden, maar hier betoont de overheid zich niet-transparant en zeker onbarmhartig. Je zou het kunnen vergelijken met een besluit dat de gemeente zou nemen om een fietsrijbewijs op 22/12 in te voeren, dat ingaat op 1/1. Je mag alleen in die week als gereguleerde fietser ontheffing aanvragen, maar je communiceert dit niet met de fietser. En dan ga je op 1 januari boetes uitdelen omdat de fietser geen rijbewijs voor de fiets heeft. Behoorlijk bevreemdend beleid en riekend naar onbehoorlijk bestuur. Waarom krijg ik wel een Bewonersbrief als de straat wordt open gebroken en worden bij een dergelijke ingrijpende maatregel de burgers die hiermee te maken krijgen niet tijdig op de hoogte gesteld?

Uiteraard zijn er al verhuurders in verweer gegaan tegen deze praktijken, maar bestuursrecht-zaken duren altijd erg lang en ondertussen jaagt Ivens de middeninkomens de stad uit, met als mogelijk gevolg dat de brandweerman, politieagent, de docent of de verpleegkundige de files zat wordt en in de nieuwe woonomgeving gaat solliciteren en zo verliest de stad belangrijke arbeidskrachten.


 

 

Amsterdam bemoeilijkt woningdelen -> Verhuuradvies

Met nieuwe regels gaat de gemeente Amsterdam het woningdelen enorm veel moeilijker maken. De verhuurder moet een dure vergunning aanvragen om de woning om te zetten naar een onzelfstandige wooneenheid (kamergewijze verhuur). En de gemeente zal terughoudend zijn in het verstrekken van die vergunning, want die wil graag haar woningvoorraad op peil houden. Dit is slecht nieuws voor al die jongeren die een betaalbare en gezellige woning zoeken.

Hoe is jou situatie:

  1. De woongroep was al voor 1 januari 2017 als woongroep aangemeld: dan verandert er niets, maar blijven wel de voorwaarden voor een woongroep gelden.
  2. De woning werd al voor 1 januari 2017 bewoond onder de voorwaarden van een woongroep, maar was niet als zodanig aangemeld bij de gemeente: er moet voor deze woongroep een vergunning worden aangevraagd, of de verhuur anders regelen.
  3. Nieuw te vormen woongroepen moeten een vergunning aanvragen, of de verhuur anders regelen.

Welke mogelijkheden zijn er om toch een woning te (blijven) delen? ?

  1. Je hebt al een woongroep en doet niets. Je hoopt dat de gemeente de woongroep niet opmerkt. De gemeente registreert wie er op een adres woont doordat ze bij inschrijving bij de Basisadministratie naar een huurovereenkomst vraagt. De gemeente weet zo hoeveel personen er op één adres wonen. Worden de regels overtreden, dan zal de gemeente ter plaatse een woningonderzoek doen. Dus zolang er geen mutatie in je woongroep plaats vindt, is er niet zo veel aan de hand. Echter de boetes zijn erg hoog (€6000 – €20.500) en de eigenaar van een pand zal dit risico niet snel willen nemen.
  2. Aanvraag vergunning door de eigenaar/verhuurder van de woning voor kamergewijze verhuur. Let op er is een verschil tussen een vergunning voor 3 en 4 personen of voor meer dan 5 personen. Lees hier hoe die regels verschillen.

    Mijn ADVIES:

  3. Woningdelen met 1 andere persoon. Dit kan zonder vergunning en je wordt automatisch aangemerkt als een huishouden. Je moet echter wel met z’n tweeën voldoen aan een eventuele inkomenseis voor deze woning.
  4. Hospita-verhuur: Twee personen huren een woning en mogen aan maximaal 2 andere huishoudens een kamer verhuren. In theorie zou dit dus aan 4 personen kunnen zijn, maar door de eisen die gelden bij kamerverhuur, blijft dit theorie. Ook hier geldt een eventuele inkomens, waarbij het inkomen van de onderhuurders niet meetelt.

Wat zijn de eisen voor hospita-verhuur:

  • De hoofdhuurder (max. 2) is zelf hoofdbewoner (vraag wel toestemming aan de eigenaar).
  • De hoofdhuurder heeft minimaal 50% van de woning exclusief voor zichzelf. De keuken en de badkamer tellen hier niet in mee, omdat die gedeeld worden met de onderhuurder(s).
  • Als hoofdhuurder mag je maximaal aan 2 huishoudens onderverhuren.
  • Er moet voor iedere onderhuurder gemiddeld 12m2 beschikbaar zijn (dus heeft 1 persoon 10m2, dan moet de andere over 14m2 beschikken).

 

Hospita huurovereenkomst:

Regel de onderhuur met een zogenaamde hospita huurovereenkomst. Het voordeel is dat de onderhuurder de eerste 9 maanden geen huurbescherming heeft en dat de huur zonder opgaaf van reden (met 3 maanden opzegtermijn) kan worden opgezegd. Wel gelden de regels van een onzelfstandige woning (=kamer) en bepaalt het aantal WWS punten de hoogte van de huurprijs. De onderhuurder kan deze laten toetsen door de Huurcommissie en zo eventueel een huurverlaging afdwingen.

Wil je meer advies over woningdelen, een huurovereenkomst of een screening, kijk op de website van Marian Rudolphus voor meer informatie.