Tag Archives: huurverhoging

2018 Verkiezingen Amsterdam

21 Maart gaan we weer naar de stembus, ditmaal voor de gemeenteraadsverkiezingen. In elke gemeente spelen lokale issues een rol, maar voor de Randstad en m.n Amsterdam en Utrecht is wonen een belangrijk thema. De partijen zijn het er over eens dat er veel gebouwd moet worden, het verschil zit hem in voor welke klasse er gebouwd moet worden en in welke verhouding. Onderstaand schema geeft snel weer hoe partijen hier in staan.

 

Alle partijen hebben mooie plannen, maar het wonen in Amsterdam moet wel betaalbaar blijven, anders blijft het bij plannen. Bij woningbouw is de bouwer verplicht een percentage sociale woningen te bouwen, de woningen worden in feite gefinancieerd door de duurdere woningen. Je hoeft geen rekenwonder te zijn om te realiseren, dat deze woningen hierdoor heel te duur worden. Deze plannen zijn dus niet haalbaar. Ook de gemeente moet iets aan de hoge grondprijs doen, om woningen betaalbaar te houden

Wat vinden al die partijen belangrijk op het gebied van wonen?

Verkiezingsprogramma partijen voor de gemeenteraad van Amsterdam, samenvatting:

D66

PvdA

VVD

SP

Groen Links

PvdD

CDA

PvdO/FvD/DENK/BIJ1/Piratenpartij

Mijn ADVIES:

Het lijkt mij zinvol om de liberalisatiegrens te verhogen naar bijvoorbeeld €998, maar dit is iets voor de landelijke politiek. De nieuw te bouwen middenhuurwoningen vallen dan onder de huurprijs bescherming (en dus de WWS) en hierdoor kan de huurprijs beter gehandhaafd worden als middenhuur. Bijkomend voordeel is dat huurders dan met hun klachten en voor afrekening van de servicekosten terecht bij de Huurcommissie i.p.v. voor veel geld naar de rechter te stappen.

Ook ben ik voorstander om het woningdelen toe te staan, ik pleit voor de Rotterdamse versie waar 3 personen mogen samenwonen en als een 4e er bij wil, moeten ze toestemming vragen aan de gemeente. De gemeente kan dan bepalen of dit verantwoord is. Ook zou ik voor senioren woningdelen willen toestaan. Nu mag dat nog niet want dan wordt de oudere gekort op zijn AOW. Echter, deze bewonersgroep moet langer op zich zelf blijven wonen en door samen te wonen, kunnen ze ook voor elkaar zorgen. Èn ze houden maar 1 woning bezet i.p.v. 2 zoals onder de huidige omstandigheden het geval is.

Is betaalbaar wonen een Grondrecht?

Helaas is het antwoord op deze vraag nee, hoewel artikel 22, lid 2 van de Grondwet spreekt van: “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg van de Overheid”.

 

 

Artikel 22 is een zogenaamde sociale grondrecht en dus geen absolute verplichting voor de overheid. Dat de overheid deze zorg nu wel meer serieus gaat nemen, wordt wel duidelijk door de vele krantenberichten en artikelen op internet fora.

In Nederland leeft het overgrote deel van de bevolking in gesubsidieerde woningen, of dat nu is via huurtoeslag of via hypotheekrente aftrek. Maar een deel van de bevolking kan alleen maar huren in woningen boven de liberalisatiegrens van €710,68 (2017) en is dus afhankelijk van de grillen van de markt. En die huurmarkt is in delen van Nederland op hol geslagen en de markt wordt verstoord door:

  1. Veel te weinig huizen gebouwd – Een woning heeft een beperkte economische levensduur en wordt aan het einde vaak afgebroken. Daarvoor in de plaats moet weer nieuwe woningen worden gebouwd, maar dat is in de crisis jaren veel en veel te weinig gebeurd;
  2. De huren zijn in diezelfde crisis tijd gewoon blijven stijgen, i.t.t. tot de koopwoning prijzen*;
  3. Huren stijgen sneller dan de lonen: De huren in de vrije sector stijgen per jaar boven inflatoir en zijn niet aan een maximum gebonden*;
  4. Hoge grondprijzen van gemeenten: Doordat de overheid wil mee profiteren van de hoge huizenprijzen, zijn de grondprijzen enorm gestegen en worden woningen veel duurder
  5. In Amsterdam geldt er een verplichting voor nieuwbouw om 30% te bouwen voor sociale huurmarkt. In de praktijk betekent dit dat de andere woningen dit financieren. Met huizen voor het middensegment redt je dit niet en dus wordt er vooral voor het hogere segment gebouwd;
  6. Enorme toename van expats en buitenlandse studenten in een krappe huurmarkt doen prijzen ook stijgen, want vooral de expats hebben een hoger inkomen en/of een 30% ruling (= 30% belasting over inkomen) en hebben dus meer te besteden;
  7. Vermogens heffing op spaargeld terwijl de spaarder nauwelijks of geen spaarrente meer ontvangt. Veel van de woningen die in Amsterdam worden gekocht, worden cash betaald. Men doet dit om nog enigszins rendement te maken op het vermogen.

* In een geliberaliseerde huurovereenkomst is de clausule opgenomen dat de verhuurder zelf mag bepalen met hoeveel procent de huren stijgen en dat kan zo maar 6% zijn. Niet tekenen voor deze clausule, betekent dat je de woning niet krijgt, voor jou een ander. Ongeveer 93% van de mensen verdient minder dan € 54.367 (bron NRC), maar als je meer verdient dan €40.349,- ben je aangewezen op deze middenhuur. Je krijgt dan (vaak) te maken met een inkomenseis van je bruto inkomen ten opzichte van de huur (vaak 4x de huur). Deze inkomenseis is er ook ter bescherming van de huurder om niet in de problemen te komen bij het betalen van de maandelijkse woonlasten. De ironie is dat door de grote huurstijging het inkomen achter blijft bij de huur en de huurder juist in de financiële problemen kan komen. De verhuurder is dan laconiek, dan ga je toch verhuizen, het probleem is dan alleen waar heen???

 

Gevolgen van deze tekorten voor de grote steden:
  1. In (delen van) grote steden zullen bewoners weg trekken en veranderen deze wijken in expat-woongebieden, de zal van invloed zijn op de sociale cohesie;
  2. Files worden langer en treinen worden nog overvoller, want stedelingen zoeken hun heil in randgemeenten*;
  3. Verzorging van ouderen komt onder druk te staan, want ook senioren kunnen niet meer in de stad wonen, omdat hun pensioen niet wordt geïndexeerd*;

 

Oplossing:
  1. Meer bouwen en vooral goed afstemmen op de woonwensen van nu en maar ontwikkel ook een visie voor later;
  2. Liberalisatiegrens verhogen naar €1000,- en geef woningcorporaties de mogelijkheid om het woningbestand van de middenhuur te beheren. Zij kunnen goedkoper lenen en dus goedkoper bouwen. De huurstijgingen zullen voor dit segment dan door de minister worden vastgesteld en zo beter worden bewaakt;
  3. Nog veel meer bouwen.

 

Lees meer over dit onderwerp:

http://www.at5.nl/artikelen/173572/expats-veroveren-de-stad-ze-betalen-zo-1700-euro-huur

http://www.at5.nl/artikelen/173574/sluisbuurt-krijgt-ruimere-en-duurdere-woningen

https://www.volkskrant.nl/binnenland/utrecht-en-amsterdam-begrenzen-huurprijzen-gevraagde-prijzen-zijn-van-god-los~a4500035/

https://www.volkskrant.nl/4475815

https://www.volkskrant.nl/4494450/