Verkiezingsprogramma’s

D66

PvdA

Wat is een redelijke huurprijs?

De huurprijzen stijgen steeds meer, vooral in de Randstad, maar wat is een redelijke huurprijs? Zoals je waarschijnlijk wel weet, is er sociale huur met een maximumhuur van €710,68 (2018) met daarboven de vrije sector (geliberaliseerde huur).

Wat bepaalt de grens vrije sector – sociale huur? 

De z.g.n. puntentelling (WWS) bepaalt de maximale huurprijs van een sociale-huurwoning, voor woningen in de vrije sector geldt dit niet. Dit  puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer en de grens ligt bij 145 punten voor zelfstandige woonruimte. Deze puntentelling is heel eenvoudig zelf te doen via de site van de Huurcommissie. Voor zowel huurders als verhuurders is het van belang om deze huurprijs check te doen.

Elke huurder heeft de mogelijkheid de aanvangshuur te laten toetsen bij de Huurcommissie:

  • alle huurovereenkomsten, ongeacht de hoogte van de huur
  • aanvangshuur korter dan 6 maanden
  • woning met minder dan 145 punten heeft een maximale huur bij dat aantal punten.
  • voor woning met meer dan 145 punten mag de verhuurder zelf de hoogte van de
    huurprijs bepalen
  • voor kamers zijn de huurprijzen altijd gebonden aan een maximale huurprijs, er is geen vrije sector.

Vrije sector

Daarom is het niet alleen voor verhuurder goed om te weten hoeveel punten een woning heeft, voor verhuurders is het ook erg belangrijk om te weten of je woning voldoende punten scoort, want met meer dan 145 punten mag  deze in de vrije sector worden verhuurd. Een woning krijgt vooral punten voor

  • het aantal m2 (1 punt per m2)
  • de hoogte van het energielabel (verplicht)
  • de hoogte van de WOZ waarde
  • Rijksmonument
 Kijk voor meer informatie op de website van de Huurcommissie
WWS =WoningWaarderingsStelsel

 

Verhuurders overvallen door gemeente

Gemeente gedraagt zich super onbehoorlijk

De kranten staan vol met berichten over woningverhuurders die de Amsterdamse regels voor verhuur overtreden. Het VVD Tweede Kamerlid Wybren van Haga, maar ook Prins Bernhard worden publiekelijk ter verantwoording geroepen. Waarom? Zij zouden zonder vergunning te veel huurders in hun panden laten wonen. Van Haga heeft zijn partij beloofd dat er snel verbetering komt. Dat is noodzakelijk, want ’een Kamerlid moet het goede voorbeeld geven’, zo vindt de partij. Dat mogen wij inderdaad verwachten van een volksvertegenwoordiger. Wij mogen echter ook verwachten dat de (gemeentelijke) overheid partijen tijdig informeert als er regels veranderen. Een fatsoenlijk beleid houdt in dat de gemeente betrokkenen bovendien een redelijke termijn geeft om aan die aangepaste regels te kunnen voldoen. Dat is tot veler verbazing in dit geval totaal niet gebeurd. En dat is op z’n zachts gezegd behoorlijk onbehoorlijk bestuur van de gemeente.

Wat is er aan de hand?

Vanaf begin 2017 zijn de eisen aan woningdelen in Amsterdam veranderd. In huurhuizen waar drie of meer mensen wonen die geen gezin vormen, wordt de verhuur als losse kamerverhuur gezien door de gemeente. Daar is een speciale vergunning voor nodig en daarbij horen ook extra eisen aan de woning. Er moet een gemeenschappelijke verblijfsruimte zijn en er moet extra isolatie zijn aangebracht. Met de vergunning die behoorlijk kostbaar is (€533,-) wordt de woning aan de woningvoorraad onttrokken.

Iedereen was erg blij met de nieuwe regels voor woningdelen in 2014, want dat gaf de pas afgestudeerden de gelegenheid om betaalbaar in Amsterdam te blijven wonen. Deze woongroepen moesten bij de gemeente worden aangemeld , maar dat is in veel gevallen niet gebeurd. De huren zijn de afgelopen jaren, ook tijdens de crisis, alleen maar blijven stijgen, niet in de laatste plaats doordat er veel te weinig is gebouwd voor de middeninkomens en starters. In Amsterdam is bijna 40% een 1-persoonshuishouden en alleen al daarom zou je verwachten dat de gemeente ook blij zou zijn met dit beleid, zo niet wethouder van Wonen, Laurens Ivens (SP).

Dief in de nacht

De wethouder heeft als een dief in de nacht geopereerd door het besluit tot wijziging voor woningdelen abrupt in te voeren, want dit besluit is pas op 22 december 2016 genomen!!!!  Alleen in die korte week gold een overgangsperiode en konden  woongroepen nog worden aangemeld. Wat te denken geeft is dat vanaf 29 december 2016 het meldingsformulier voor een woongroep van de website van de gemeente was verdwenen…….. Daarna konden groepen niet meer worden aangemeld en moet bij samenwonen met 3 of meer personen een vergunning voor kamergewijze verhuur worden aangevraagd. De gemeente geeft die vergunning alleen onder strikte voorwaarden af, zo mag er maar één woongroep per heel pand zijn en een beperkt aantal in een wijk. Je kunt je voorstellen dat er in de populaire wijken zoals de Pijp en Oud-West geen vergunningen worden afgegeven, omdat er al veel woongroepen zijn.

Handhaven

Per 1 januari (van het bijna afgelopen jaar) is Ivens begonnen met handhaven en deelt hij hoge boetes uit, terwijl de verhuurders nog van niets wisten. Een zorgvuldige publicatie of minsten een brief naar alle verhuurders waarin de plannen worden uitgelegd vóórdat het besluit wordt genomen en meteen binnen één week toegepast is toch wat je van de door jouw gekozen (nette en zorgvuldige) overheid mag verwachten?. Ja, je moet je aan de regels houden, maar hier betoont de overheid zich niet-transparant en zeker onbarmhartig. Je zou het kunnen vergelijken met een besluit dat de gemeente zou nemen om een fietsrijbewijs op 22/12 in te voeren, dat ingaat op 1/1. Je mag alleen in die week als gereguleerde fietser ontheffing aanvragen, maar je communiceert dit niet met de fietser. En dan ga je op 1 januari boetes uitdelen omdat de fietser geen rijbewijs voor de fiets heeft. Behoorlijk bevreemdend beleid en riekend naar onbehoorlijk bestuur. Waarom krijg ik wel een Bewonersbrief als de straat wordt open gebroken en worden bij een dergelijke ingrijpende maatregel de burgers die hiermee te maken krijgen niet tijdig op de hoogte gesteld?

Uiteraard zijn er al verhuurders in verweer gegaan tegen deze praktijken, maar bestuursrecht-zaken duren altijd erg lang en ondertussen jaagt Ivens de middeninkomens de stad uit, met als mogelijk gevolg dat de brandweerman, politieagent, de docent of de verpleegkundige de files zat wordt en in de nieuwe woonomgeving gaat solliciteren en zo verliest de stad belangrijke arbeidskrachten.


 

 

Expat ruling discrimineert Nederlandse huurder

De inkomenseis voor een expat is bruto 30 x de huur, de gewone Nederlander moet bruto 48 x verdienen.

Door enorme huurverhogingen worden de huren voor grote groepen Nederlanders onbetaalbaar en moeten zij hun stad verlaten. In een eerdere blog heb ik al geschreven dat er veel te weinig woningen zijn gebouwd voor mensen met een middeninkomen (minstens 78% van onze bevolking). Hierdoor worden de agent en de verpleegster, maar ook de starter de stad uitgejaagd. En hoewel de overheid de geliberaliseerde verhuur graag overlaat aan de markt, durf ik wel te stellen dat diezelfde overheid die markt zelf ernstig heeft verstoord. Je zou dus verwachten dat er nu een inhaal slag met woningen voor de middeninkomens wordt gemaakt, maar dat zal niet gebeuren. De aantallen woningen die de komende 10 jaar gebouwd zullen worden, zullen niet voldoende zijn voor de grote aantallen starters en verdieners met een middeninkomen.

Discriminatie

Een van de redenen dat de huren steeds meer stijgen, is omdat er steeds meer expats naar Nederland komen en ook gehuisvest moeten worden. Vorig jaar zijn bijna 18% van de woningen in Amsterdam verkocht voor de verhuur, dat wil zeggen dat de koper er niet zelf gaat wonen. Maar de huren zijn zolangzamerhand te hoog voor de Nederlander en de buitenlanders maken daar dankbaar gebruik van, want zij kunnen met een lager salaris in duurdere huizen wonen vanwege de tax ruling. De Nederlander die dit voordeel niet heeft, moet bruto 48 x de maandhuur verdienen, terwijl de expat slechts 30 x bruto hoeft te verdienen.

Om van de 30%-regeling* gebruik te kunnen maken, geldt onder meer de voorwaarde dat een werknemer moet beschikken over een specifieke deskundigheid die op de Nederlandse arbeidsmarkt niet of schaars aanwezig is (deskundigheidsvereiste). Dit kan blijken uit het niveau van opleiding, mate van ervaring of de hoogte van het salaris. De roept de vraag op of al die expats die hier werken arbeid verrichten dat een Nederlander dus niet kan. IK BETWIJFEL dit en roep de journalistiek op om dit eens uit te zoeken.

Expat rulingDit houdt in dat de werkgever onder bepaalde voorwaarden de werknemer 30% van het brutoloon belastingvrij kan vergoeden.

https://fd.nl/economie-politiek/1152734/rekenkamer-stuit-vooral-op-raadsels-bij-700-mln-belastingvoordeel-expats

 

Meten is weten?

Wat is mijn woonoppervlakte en hoe wordt dat gemeten en krijg ik wel waar voor mijn geld? Een verhaal over hoeveel m2 je koopt en dit geldt ook voor huurders.

Bij het kopen van een woning weet je als aspirant koper vaak precies wat de m2 prijs is van die woning. Je maakt daarbij gebruik van het aantal m2 dat in de advertentie van de makelaar staat, maar zijn deze gegevens wel juist?

Het FD van afgelopen week schrijft over het gegoochel met vierkante meters woonruimte op de Amsterdamse woningmarkt. Strekking van het verhaal is dat door creatief meten, 10% meer woonruimte is verkocht, dan volgens het kadaster voorhanden was. Het gaat hier om ongeveer een half miljard euro aan extra ruimte en dus kassa voor de verkoper. Dit verschil is niet alleen het gevolg van er een paar m2 bij fantaseren, het ligt ook deels aan de gehanteerde meetmethode.

Zo is de meetinstructie van de NVM makelaar bepaald dat de dikte van de binnenmuren mogen worden meegenomen in de berekening van de oppervlakte. Volgens de officiële NEN2580-norm mag dit echter niet. Er gelden echter nog meer regels.

Hoe is dat geregeld voor huurwoningen?

In het beleidsboek Waarderingsstelsel voor Zelfstandige* woonruimte van de Huurcommissie** staat precies beschreven welke oppervlakte van welke ruimte meetellen voor een juiste berekening van de oppervlakte en dus voor de puntentelling van een woning.

** bijlage I van het Besluit Huurprijzen Woonruimte

* Een zelfstandige woonruimte:

  • is afsluitbaar
  • heeft minimaal 1 vertrek
  • heeft een kookgelegenheid met aanrecht, aan- en afvoer van water en ten minste 1 aansluitpunt voor koken op gas of elektra
  • heeft een eigen toilet

In die zelfstandige woonruimte wordt er onderscheid gemaakt tussen een vertrek en overige ruimte.

Een vertrek heeft:

  • begaanbare vloer
  • wanden van vast materiaal
  • een oppervlakte van tenminste 4m2, met tenminste 1 wand van 1,5m breed
  • tenminste 50% van de vloer oppervlakte is 2,10m hoog
  • raam van minimaal 0,5m2
  • directe ventilatiemogelijkheid
  • tenminste 1 lichtpunt
  • (woonkamer, slaapkamer, werkkamer, keuken, badkamer, speelkamer)

Voldoet een ruimte niet aan deze criteria, dan spreekt men van overige ruimte, bijvoorbeeld een schuur, zolder, kelder, berging, garage, bijkeuken, gang en verkeersruimten (overloop + trap). Je ziet bijvoorbeeld wel eens een slaapkamer in een souterrain, zonder raam is en/of zonder ventilatiemogelijkheid. Deze slaapkamer is dan geen vertrek, maar behoort tot de overige ruimte. Om tot een juist woonoppervlakte te komen, wordt er gemeten per vertrek en per overige ruimte, waarbij de oppervlakte van een vertrek veel meer punten oplevert.

Er wordt gemeten op 1,5m hoogte, dus bij een schuin dak wordt alleen de oppervlakte van minstens 1,5m hoog mee geteld, de rest telt niet mee. En er wordt van muur tot muur gemeten!!

Telt mee :

  • vloer onder radiator
  • vloer onder cv ketel
  • vloer onder aanrecht
  • vloer onder bad
  • vloer onder horizontale leidingen
  • vaste kast in vertrek
  • schuine schoorsteen de oppervlakte op 1.5m hoogte, dus niet de oppervlakte op de vloer.

Telt niet mee:

  • verticale standleidingen
  • vaste kast in verkeersruimte (overloop + gang)
  • aftrek van 1m2 bij een toilet in de badkamer

Twijfel je aan het aantal vierkante meters dat je huurt, dan kan IEDERE huurder tot 6 maanden na aanvang van de huur, deze aanvangshuur toetsen bij de Huurcommissie.  De woning wordt dan opgemeten volgens de regels van het beleidsboek en het aantal punten wordt berekend. De Huurcommissie mag alleen de huurprijs beoordelen tot  145 punten, daarboven mag zij geen uitspraak doen over de hoogte van de huurprijs. Onder de 145 punten geldt een maximale huurprijs die hoort bij het aantal punten.

Voor verhuurders kan het lonen om de woning op te (laten) meten. Kijk voor meer info op http://www.marianrudolphus.nl/tarieven/ onder het kopje WWS / Puntentelling.

 

Is betaalbaar wonen een Grondrecht?

Helaas is het antwoord op deze vraag nee, hoewel artikel 22, lid 2 van de Grondwet spreekt van: “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg van de Overheid”.

 

 

Artikel 22 is een zogenaamde sociale grondrecht en dus geen absolute verplichting voor de overheid. Dat de overheid deze zorg nu wel meer serieus gaat nemen, wordt wel duidelijk door de vele krantenberichten en artikelen op internet fora.

In Nederland leeft het overgrote deel van de bevolking in gesubsidieerde woningen, of dat nu is via huurtoeslag of via hypotheekrente aftrek. Maar een deel van de bevolking kan alleen maar huren in woningen boven de liberalisatiegrens van €710,68 (2017) en is dus afhankelijk van de grillen van de markt. En die huurmarkt is in delen van Nederland op hol geslagen en de markt wordt verstoord door:

  1. Veel te weinig huizen gebouwd – Een woning heeft een beperkte economische levensduur en wordt aan het einde vaak afgebroken. Daarvoor in de plaats moet weer nieuwe woningen worden gebouwd, maar dat is in de crisis jaren veel en veel te weinig gebeurd;
  2. De huren zijn in diezelfde crisis tijd gewoon blijven stijgen, i.t.t. tot de koopwoning prijzen*;
  3. Huren stijgen sneller dan de lonen: De huren in de vrije sector stijgen per jaar boven inflatoir en zijn niet aan een maximum gebonden*;
  4. Hoge grondprijzen van gemeenten: Doordat de overheid wil mee profiteren van de hoge huizenprijzen, zijn de grondprijzen enorm gestegen en worden woningen veel duurder
  5. In Amsterdam geldt er een verplichting voor nieuwbouw om 30% te bouwen voor sociale huurmarkt. In de praktijk betekent dit dat de andere woningen dit financieren. Met huizen voor het middensegment redt je dit niet en dus wordt er vooral voor het hogere segment gebouwd;
  6. Enorme toename van expats en buitenlandse studenten in een krappe huurmarkt doen prijzen ook stijgen, want vooral de expats hebben een hoger inkomen en/of een 30% ruling (= 30% belasting over inkomen) en hebben dus meer te besteden;
  7. Vermogens heffing op spaargeld terwijl de spaarder nauwelijks of geen spaarrente meer ontvangt. Veel van de woningen die in Amsterdam worden gekocht, worden cash betaald. Men doet dit om nog enigszins rendement te maken op het vermogen.

* In een geliberaliseerde huurovereenkomst is de clausule opgenomen dat de verhuurder zelf mag bepalen met hoeveel procent de huren stijgen en dat kan zo maar 6% zijn. Niet tekenen voor deze clausule, betekent dat je de woning niet krijgt, voor jou een ander. Ongeveer 93% van de mensen verdient minder dan € 54.367 (bron NRC), maar als je meer verdient dan €40.349,- ben je aangewezen op deze middenhuur. Je krijgt dan (vaak) te maken met een inkomenseis van je bruto inkomen ten opzichte van de huur (vaak 4x de huur). Deze inkomenseis is er ook ter bescherming van de huurder om niet in de problemen te komen bij het betalen van de maandelijkse woonlasten. De ironie is dat door de grote huurstijging het inkomen achter blijft bij de huur en de huurder juist in de financiële problemen kan komen. De verhuurder is dan laconiek, dan ga je toch verhuizen, het probleem is dan alleen waar heen???

 

Gevolgen van deze tekorten voor de grote steden:
  1. In (delen van) grote steden zullen bewoners weg trekken en veranderen deze wijken in expat-woongebieden, de zal van invloed zijn op de sociale cohesie;
  2. Files worden langer en treinen worden nog overvoller, want stedelingen zoeken hun heil in randgemeenten*;
  3. Verzorging van ouderen komt onder druk te staan, want ook senioren kunnen niet meer in de stad wonen, omdat hun pensioen niet wordt geïndexeerd*;

 

Oplossing:
  1. Meer bouwen en vooral goed afstemmen op de woonwensen van nu en maar ontwikkel ook een visie voor later;
  2. Liberalisatiegrens verhogen naar €1000,- en geef woningcorporaties de mogelijkheid om het woningbestand van de middenhuur te beheren. Zij kunnen goedkoper lenen en dus goedkoper bouwen. De huurstijgingen zullen voor dit segment dan door de minister worden vastgesteld en zo beter worden bewaakt;
  3. Nog veel meer bouwen.

 

Lees meer over dit onderwerp:

http://www.at5.nl/artikelen/173572/expats-veroveren-de-stad-ze-betalen-zo-1700-euro-huur

http://www.at5.nl/artikelen/173574/sluisbuurt-krijgt-ruimere-en-duurdere-woningen

https://www.volkskrant.nl/binnenland/utrecht-en-amsterdam-begrenzen-huurprijzen-gevraagde-prijzen-zijn-van-god-los~a4500035/

https://www.volkskrant.nl/4475815

https://www.volkskrant.nl/4494450/

Veiligheid in huis: Rook- en CO-melders

VERHUURDERS ADVIES

Hang in elke woning een rook- en CO melder en voorkom het risico van inademen van giftige rook of van het reukloze koolmonoxide.

 

DE ROOKMELDER

De meeste slachtoffers bij brand in huis vallen door het inademen van rook. Als je slaapt, ruik je niets. Alleen je gehoor werkt nog. Als je wasdroger kortsluiting maakt en brand veroorzaakt, word je van de rooklucht dus niet wakker. Doordat rook veel giftige gassen bevat, raak je al snel in een diepe bewusteloosheid. Vaak al binnen enkele minuten.

 

DE MEESTE SLACHTOFFERS BIJ BRAND VALLEN DAN OOK DOOR HET INADEMEN VAN ROOK. ROOKMELDERS ZIJN DUS VAN LEVENSBELANG!

 

TIPS

  • hang een rookmelder in de gang, in elke slaapkamer, maar ook bij de wasmachine / droger
  • sluit alle binnendeuren, en gesloten deur zorgt ervoor dat de giftige rook – de grootste bedreiging bij brand – nog enige tijd buiten de leefruimte blijft.
  • test je rookmelder regelmatig en vervang tijdig de batterijen (datum op een stickertje)
  • houdt je rookmelder schoon, anders ‘ziet’ hij de rook niet meer

 

KOOLMONOXIDE: JE PROEFT OF RUIKT HET NIET

Heb je een kachel of geiser die slecht onderhouden is of in een slecht geventileerde ruimte staat? Dan kan er koolmonoxide vrijkomen, doordat het verbrandingstoestel de gassen niet volledig verbrandt.  Ook de verkeerde aansluiting van een moderne CV-ketel kan een oorzaak zijn. Het gevaarlijke van koolmonoxide is: je proeft of ruikt het niet. Bij inademing raak je al snel bewusteloos.

 

 

WAT IS EEN KOOLMONOXIDEMELDER?

Een koolmonoxidemelder is een apparaat dat een alarm geeft als de hoeveelheid koolmonoxide in de lucht te groot wordt.

Een koolmonoxidemelder moet niet gezien worden als een vervanging van de (jaarlijkse) controle van een verbrandingstoestel, maar zo’n melder kan wel levensbedreigende situaties voorkomen.

 

Uiteraard hoort een blusdeken en eventueel een brandblusser in de keuken

Huizenprijzen te hoog? Koop een klushuis!

Voor veel starters zijn de huizenprijzen te hoog om een woning te kopen. Dus zul je creatief moeten zijn om toch een woning te bemachtigen. Het kopen van een klus-huis kan dan een oplossing zijn.

Klussen is populair, zeker op televisie, maar je hoeft niet eens zelf handig te zijn om dit voor elkaar te krijgen. Veel klus-panden worden verkocht door woning corporaties en zijn gemiddeld 20% goedkoper dan een woning die ‘kant-en-klaar’ is. Het is wel zaak dat de fundering goed is en het is dan ook raadzaam om altijd een bouwkundige inspectie te laten doen, want dan zijn de kosten niet te overzien.

Hoe geef je je woning meer waarde?
  • Begin met het maken van een goed onderbouwd plan met iemand die deskundig is. Er zijn bedrijfjes die hier in gespecialiseerd zijn.
  • Je kunt delen van de verbouwing zelf doen (zoals slopen) en delen uitbesteden aan een aannemer of een goede klusser.
  • Op youtube vindt je allerlei instructie video’s over verbouwen van een woning, zoals bijvoorbeeld de instructie video’s van de Praxis.
  • Als je de mogelijkheid hebt om meer ruimte te creëeren, heb je al veel waarde toegevoegd. Denk hierbij aan een serre of een dakkapel, het slopen van een nutteloze schoorsteen. Woningen worden verkocht op basis van een m2 verkoopprijs.
  • Besteedt niet te veel aan een luxe keuken of badkamer, dat leidt niet tot verhoging van de m2 prijs. Kies voor een standaard showroom model voor een keuken of een keuken van Ikea en maak een eenvoudige maar nette badkamer. Tenzij je zelf van plan bent om er heel lang te wonen, kies dan wel voor wat je mooi vindt.
  • Vergeet niet je woning te isoleren en zo een hoger energielabel te verkrijgen.

Ook als huurder is mogelijk om een klus-huis te huren. Een huurder betaalt huur als tegenprestatie voor het verkrijgen van de woning, maar dat hoeft niet altijd geld te zijn. Als je handig bent en de verhuurder heeft een woning die opgeknapt moet worden, kan het doen van kleine verbouwingen ook als huurbetaling worden gezien. Regel dit wel goed in de huurovereenkomst.

Voorbeelden van klushuizen:

Klushuis Amsterdam

Woonstad Rotterdam

Portaal Utrecht

 

WOZ en Energielabel bepalen hoogte huur

(in dien er sprake is van punten totaal volgens de WWS van minder dan 145 punten =  sociale huur)

De NOS bericht over de stijging van het aantal bezwaren tegen de hoogte van de WOZ waarde van een woning met 20%. De WOZ waarde vormt de basis voor diverse belastingen op een woning zoals de OZB, de eigenwoningforfait en ook de heffingen van de Waterschappen zijn gebaseerd op de WOZ waarde en dus heeft een woning eigenaar belang bij een zo laag mogelijke WOZ waarde van zijn woning.

Maar als verhuurder van een woning heeft  een eigenaar juist belang bij een hogere WOZ waarde, want samen met de EnergieIndex wordt de hoogte van de huur voor een belangrijk deel bepaald door WOZ en EI.

De Rijksoverheid heeft per 1 juli 2017 nieuwe waardes voor de berekening vast gesteld:

Rekenvoorbeeld punten van een  appartement:

Stel: de WOZ-waarde van uw huurwoning is € 157.000 en de oppervlakte van uw woning is 70 m2 en een energielabel B (EI 1.21 – 1.4).

Je berekent de punten bij je WOZ-waarde in 3 stappen:

Berekening  Punten
€ 157.000 / € 8.259  = 19,01
€ 157.000 / 70 / € 127  = 17,66

Totaal: 36,67 punten
Na afronding: 37 punten

En de punten van de EI / Label zijn:

Appartement = meergezinswoning = 28 punten

Totaal aantal punten voor deze woning vanwege WOZ waarde en EI: 65 punten

Het puntenaantal voor 70m2 (1 punt per m2) zal ook nog ongeveer 65 punten opleveren (hal en trap e.d. tellen niet mee), dus dan heeft dit appartement al 130 punten en heb je nog maar 15 extra punten nodig voor een geliberaliseerde huur.

Huurder

Het spreekt voor zich dat een huurder juist belang heeft bij een lagere WOZ waarde en ook een huurder kan bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ waarde. Een huurder kan tot 6 maanden na aanvang van de huur een aanvangshuurtoetsing aanvragen bij de Huurcommissie. Een rapporteur maakt dan een puntentelling van de woning met WOZ waarde en EI. Komt het aantal punten boven de 145 uit, dan kan de Huurcommissie geen uitspraak doen over de hoogte van de huur. Is het puntenaantal 144 of minder, dan bepaalt het aantal punten de maximale hoogte van de huur.

Vocht- en Schimmeloverlast

15 – 20% van alle bewoners hebben last van vochtproblemen

Teveel vocht in een woning wordt beïnvloed door:

  1. wijze van bewoning;
  2. aantal bewoners;
  3. ventileren en verwarmen van de woning;
  4. Kwaliteit van de woning.

De factoren 1 t/m 3  noemt men het bewonersgedrag wat vaak de oorzaak is van vochtoverlast. Een bouwfout kan ook zeker de veroorzaker zijn, maar dat laat ik nu even buiten beschouwing, het gaat in deze blog om wat jij als bewoner kunt doen om vochtoverlast te voorkomen in je huis.

Vocht in de woning wordt geproduceerd door:

  1. ademen door de bewoners
  2. douchen en baden
  3. koken
  4. wassen en wasdrogen
  5. open verbrandingstoestel bijvoorbeeld een geiser
  6. bouwvocht –  bij de bouw een woning kan wel 4000 liter water worden gebruikt

Een gemiddeld gezin produceert 7 – 14 liter vocht in de vorm van waterdamp per dag

Deze waterdamp zal de woning moeten verlaten d.m.v. ventileren. Een bekend natuurkundig verschijnsel is dat warme lucht meer vocht kan opnemen dan koude lucht, dus de woning in de winter gelijkmatig verwarmen zal ook meehelpen om het vochtprobleem te reduceren. Vocht zal condenseren op  koudere oppervlakten, bijvoorbeeld op de spiegel in de badkamer na het douchen. Maar heb jij condensatie van vocht op je dubbele beglazing, kozijn of muren na koken of tijdens het drogen van je was in je huis, dan heb je onmiskenbaar een ventilatieprobleem.

Een gevolg van een hoge mate van vochtigheid in je woning is SchimmelvormingEen schimmel gedijt goed in een vochtige omgeving met name op muren, boven kozijn en achter meubels die dicht bij de muur staan. Schimmels geven een muffe geur en zijn vooral slecht voor mensen met gezondheidsproblemen zoals astma, chronische bronchitis, long emfyseem en reumatische arthritis.

Tien tips om het vochtprobleem te voorkomen: