"Je moet schieten anders kun je niet scoren"

“Je moet schieten anders kun je niet scoren”

Deze Cruijffiaanse wijsheid gaat op voor de problemen rond het . Jarenlang is er vooral gebouwd voor het hogere segment en daardoor is er een enorm te kort ontstaan aan woningen met een huur tussen de €710,68 en €900.

 

“Je gaat het pas zien als je het door hebt”

Van de bijna 3,0 miljoen huurwoningen zijn er 2,2 miljoen in bezit van woningcorporaties. Een aandeel van 75 procent, dat in 2009 nog op 82 procent lag. Oorzaken van de daling: de verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouw. Sinds 2009 zijn er ook (tijdelijk) meer particuliere huurwoningen bij gekomen, voornamelijk in de vrije sector. Er is nu vooral een tekort aan middenhuurwoningen. Voorheen waren de woningcorporaties verantwoordelijk voor woningen met een middenhuur, maar die zijn door de politiek teruggefloten en moeten zich weer op hun core markt van sociale woningen richten. Deze corporaties hebben slechte een beperkt aantal woningen met een huur van €710 – €900.  Dit segment is echter van cruciaal belang voor de stad, want is bedoeld voor inkomens van €35.000 –  €45.000, dus onze politiemensen, onze verplegers en onze docenten.

inkomensgroepen Amsterdam

Maar als deze groep geen betaalbare woning  kan krijgen in Amsterdam, verlaten zij de stad in grote aantallen en daarmee raakt de stad deze belangrijke beroepsgroepen kwijt.

Daarbij worden de corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw beperkt in de bouw van woningen in het middensegment, want via dit fonds kunnen corporaties het bouwen van goedkope woningen financieren. Deze corporaties willen echter graag hun vastgoed juridisch splitsen door een dochterconstructie op te tuigen voor hun commerciële woningvoorraad, maar het WSW maakt dat onmogelijk, want zij heeft voor €83 miljard aan leningen van die corporaties geborgd met de hele woningvoorraad als onderpand voor hun leningen. Deze woningvoorraad heeft echter een waarde van meer dan €225 miljard. Door splitsing zouden corporaties meer ruimte krijgen voor bouw van woningen in het middensegment, maar dat wordt door het WSW feitelijk onmogelijk gemaakt.

 

“Als je een speler ziet sprinten, is hij te laat vertrokken”

Dat er te weinig woningen in het middensegment zijn gebouwd, komt dus doordat de woningmarkt decennia lang in de tang is gehouden met een kunstmatige schaarste, waardoor de prijzen de pan uitrezen en consumenten amper keuzevrijheid hadden. En hoge kosten voor nieuwbouw, maakte het voor vastgoedinvesteerders vooral interessant te bouwen in het hogere segment. Deze schaarste is nog groter geworden door de financiële crisis waardoor er veel minder werd gebouwd. Nu de economie weer aantrekt, vindt er een inhaalslag plaats, niet in de laatste plaats omdat er in Amsterdamse bedrijven enorm investeren en er veel buitenlandse werknemers af komen op deze bedrijvigheid.

 

“Als je niet ken winnen, moet je zorgen dat je niet verliest”

Door een tekort aan betaalbare koopwoningen stijgen de prijzen explosief en hiermee ook de huurprijzen. Aan de onderkant van de markt zetten asielzoekers en statushouders een enorme druk op de beschikbare sociale woningvoorraad. De gemiddelde wachttijd voor een gewone Amsterdammer voor een sociale huurwoning in het centrum is 17 jaar en voor de stadsdelen Zuid, West en Oost is dat gemiddeld 14-16 jaar. Amsterdam is echter niet de koploper, dat is een woningzoekende in Purmerend, die moet ongeveer 21 jaar wachten, terwijl het landelijke gemiddeld 8 jaar is.

Als we dit probleem willen oplossen, moet de toekomstige woningvoorraad vooral aansluiten bij  de ontwikkeling van de gezinssamenstelling in 2020 en in de jaren hierna. In 2010 was ongeveer 36% van de huishoudens single en in 2020 zal dit rond de 40% liggen en deze toename is zichtbaar in alle leeftijdscategoriën. Kijkt men naar het aantal personen in een huishouden dan zie je een afname van 2,9 in 2010 naar 2,2 in 2020 (bron Wonen in Beweging).

Om woningen met een oppervlakte van 25 – 40m2 toch in de vrije sector te laten vallen, zal een nieuwe formule aan het WWS worden toegevoegd.  Deze oplossing van minister Blok om kleinere woningen extra huurpunten te geven, lijkt mij een maatregel die slechts voor alleenstaanden uitkomst biedt,  want deze oppervlakte is geschikt voor 1 persoon of gaan we naar toestanden zoals in de 19e eeuw met hele gezinnen in een kleine woning met 1 kamer?  En de gevolgen voor woningen van 50m2 en meer laat zich raden, de m2 prijs van deze woningen zal dan ook gaan stijgen. De huidige gemiddelde m2 prijs voor de categorie 50-75m2 is €24,67 (Pararius), dus de gemiddelde huur van een woning van 50m2 is nu al €1233,50 in Amsterdam.

 

“Als je één goal meer maakt dan de ander, dan win je”

Het is een economische wet dat schaarste o.a. wordt veroorzaakt door een grote vraag naar het product (= stijging van de prijs), dus een daling van de prijs kan worden verkregen door meer aanbod. De oplossing moet dan ook vooral worden gezocht in veel woningen te bouwen (zie ook mijn blog  van 20 februari j.l.). Meer woningen in het middensegment zal de druk van zowel de sociale huurmarkt als van het duurdere segment halen en de stijging van de huren temperen. Geef daarom de woningcorporaties de mogelijk een dochterconstructie op te richten met als opdracht zich vooral te richten op deze middenhuur.

 

“De citaten zijn een eerbetoon aan een groot Amsterdammer!”

Leave a Reply

Your email address will not be published.